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商业改为写字楼成行业新趋势专家改造不容易

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来源: 作者: 2019-04-08 12:17:28

据房地产研究机构戴德梁行发布的数据分析报告称,北京商业改造用作写字楼成为了行业的新趋势,“商改写”是投资项目中产生新溢价的闪光点,将有效地增加业主方的租金收益,同时也有利于缓解北京写字楼有限的供应量。

截至2016年第二季度,北京市优良商业存量至1129万平方米,其中,购物中心约913万平方米,占到80%左右;百货约216万平米,仅占20%;地标性优质商业租金保持增长,普通商业租金增长缓慢,趋于稳定。

而对于百货公司等商铺来说,由于受到互联网购物的冲击,除了少部份地标性优质商业租金依然保持不俗增长外,大量普通商业租金增长缓慢。在此情况下,将商场改成写字楼逐步成为了开发商提高收益的新选择。

报告数据显示,近5年来北京写字楼租金迅猛增长,截至2016年6月底,平均租金已经到达每个月每平方米378.1元。其中,2012年第四季度北京写字楼的平均租金相比2010年同期增长近80%。

戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海强调,在租金收益及资产溢价方面,开发商能获得明显收益增长,其中租金收益增加可达10%-20%。

北京绿地商业京城商管公司总经理王智明认为,百货公司等购物中心长时间经营业绩下滑,必须斟酌定位转变的问题,如果经过调研该区位写字楼的租金可观的话,那么经营者改变业态,作“商改写”调整,有利于其健康发展。

如北京盈科中心成功实现“商改写”这1商业转型,严区海认为“盈科中心作为商业改写字楼的经典案例,反应了北京市场‘商改写’逐步成为一种趋势。”

在严区海看来,目前“商改写”仍然存在不少挑战。在政策上,“商”、“写”二者虽均为商业用地40年产权,但如果当初拿地性质不含办公用处,商场就不可改为写字楼;在设计上,商业平面设计绝大部分不适合写字楼使用,因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求;同时,写字楼对于采光、消防、通讯等方面的要求均与普通商场不同,因此“商改写”需要提供一整套全新的方案,改造施工非常复杂。

易居智库研究总监严跃泄漏,根据易居研究院的库存报告可以得出,2015年中口径(取得预售证)商品房去化周期为43.4个月,其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为22.3月、119.8月和150.4个月。从这个角度看,商业项目的去库存周期最长,而写字楼物业的去库存周期相对要小于商业。所以商业项目改成写字楼项目,其实也是符合市场预期的。

另外,对于此类商业项目来说,改造为写字楼的一个很大因素在于今年实体经济开始复苏,部分企业新一轮扩大的态势也不断明显,所以有这样一个动机去进行写字楼物业的租赁。所以一些商业地产项目过量的区域,后续会通过改造写字楼的物业来实现物业类型的均衡。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池教授接受记者采访时表示,商业改造成写字楼是市场选择的结果。市场经济下,业态何去何从,取决于各自业态的收益和需求情况。收益率高的业态代替收益率低的业态、需求量大的业态代替需求量小的业态是市场发展的必然。伴随着互联网的发展,实体店受电商的冲击越来越大,加上国家鼓励双创,写字楼既能注册公司,也能从事办公、电商业务,对于业主而言写字楼收益较高且稳定,所以致使商业改写字楼成为趋势。

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